Adquirir vivienda propia es uno de los mayores logros de muchas personas, ya que no solo representa la estabilidad económica y familiar, sino también la oportunidad de crear un hogar a largo plazo. Sin embargo, este sueño puede parecer lejano o difícil de alcanzar si no se tiene un plan claro y bien estructurado. A continuación, te ofrecemos una guía práctica con pasos clave para lograr el objetivo de adquirir tu vivienda propia en Colombia.
1. Evalúa tu situación financiera y ahorra para la cuota inicial
El primer paso para adquirir una vivienda propia es tener claridad sobre tu situación financiera. Es importante saber cuánto dinero tienes disponible y cuánto puedes destinar mensualmente al pago de la hipoteca. Uno de los mayores obstáculos al momento de comprar una vivienda es el enganche o cuota inicial, que suele ser un porcentaje del valor total del inmueble. Para acceder a créditos hipotecarios con condiciones favorables, los bancos requieren que los compradores aporten entre el 10% y el 30% del valor del inmueble como cuota inicial. Por lo tanto, es fundamental comenzar a ahorrar para este propósito desde el principio, considerando opciones como cuentas de ahorro o fondos de inversión.
2. Conoce las opciones de financiación disponibles
En Colombia, existen varias alternativas de financiación para adquirir una vivienda, lo que hace posible que más personas accedan al sueño de la propiedad. Las entidades financieras ofrecen créditos hipotecarios que permiten financiar hasta el 80% o 90% del valor de la propiedad, dependiendo de la institución y las condiciones del préstamo. Es crucial investigar las diferentes opciones, comparar tasas de interés, plazos y requisitos de cada banco o entidad crediticia. Además, si eres beneficiario de subsidios de vivienda, programas como Mi Casa Ya o Vivienda de Interés Social (VIS) pueden ofrecerte ventajas adicionales, como tasas de interés más bajas o subsidios para la cuota inicial.
3. Establece un presupuesto realista
Antes de comenzar a buscar propiedades, es necesario establecer un presupuesto realista que se ajuste a tu capacidad de pago. Esto implica tener en cuenta no solo el precio de la vivienda, sino también los gastos adicionales que suelen estar asociados con la compra, como impuestos, escrituración, avalúos, seguros y otros costos administrativos. Es recomendable buscar propiedades dentro de un rango de precio que te permita cumplir con los pagos mensuales del crédito hipotecario sin comprometer tu estabilidad financiera.
4. Investiga el mercado inmobiliario y elige la ubicación adecuada
El siguiente paso es investigar el mercado inmobiliario en tu ciudad o región. El precio de los inmuebles varía considerablemente según la ubicación, el tipo de propiedad y la oferta disponible. Es fundamental analizar diferentes zonas, teniendo en cuenta aspectos como el acceso a transporte público, la seguridad, los servicios cercanos (escuelas, hospitales, centros comerciales) y el desarrollo de la zona. Si bien las áreas céntricas suelen ser más caras, también es posible encontrar opciones asequibles en barrios emergentes o en la periferia de las ciudades, donde el valor de los inmuebles puede ser más bajo y ofrecer mejores perspectivas de valorización a largo plazo.
5. No descuides el proceso legal y administrativo
Una vez que hayas encontrado la vivienda que deseas adquirir, es esencial asegurarte de que todo el proceso legal y administrativo esté en orden, es un proceso que amerita que te asegures de revisar todos los detalles, a fin de que salvaguardar tu patrimonio y el de tu familia; por lo que es importante tener en cuenta las siguientes precauciones
- Obtenga usted directamente los últimos Certificados de Libertad y Tradición para verificar la propiedad del inmueble.
- Es importante que el certificado de libertad no presente embargos, valorizaciones, ofertas de compras, que impidan su registro.
- Si el certificado de libertad y tradición presenta demandas, éstas no impiden su transferencia, sin embargo la compraventa queda sujeta a la suerte que corra la demanda.
- De igual forma sucede con las hipotecas, éstas no impiden su registro, pero si la deuda no se cancela en los términos pactados, el acreedor puede hacer uso de la garantía real, que lo constituye el inmueble.
- Tenga precaución de inmuebles ofrecidos se encuentren entre los rangos del mercado desconfíe de los precios exageradamente bajos.
- Visite el inmueble más de dos o tres veces con el fin de verificar sus dudas; haga todas las preguntas que desee hacer, si es necesario cerciórese con los vecinos o colindantes del predio.
- No se apresure tómese su tiempo, no corra sin necesidad.
- No cuente información innecesaria, sea cauteloso.
- Procure solicitar la compañía de una persona de su confianza para realizar la visita para ver el predio.
- Escoja lugares públicos o en oficinas de empresas reconocidas de Finca Raiz.
- No lleve consigo sumas altas de dinero.
- Realice la transacción dentro de lo posible en la sala de lectura de una notaría y vaya acompañado de su ejecutivo ventas inmobiliarias y su abogado si lo cree necesario.
Ahora que ya haz elegido tu inmueble es indispensable tener en cuenta los requisitos jurídicos para que la transacción sea válida y no genere conflictos o complicaciones futuras.
Elija una propiedad que esté acorde a sus necesidades y presupuesto
Veamos algunos de éstos requisitos:
- El predio que tu elegiste debe tener una matrícula inmobiliaria; punto de partida para un certificado de libertad y tradición.
Pero que és una matrícula inmobiliaria?
Así como cada ciudadano tiene su propio documento de identidad representado en el número de cédula de ciudadanía, los inmuebles también poseen un número de identificación único al que se le conoce como “matrícula inmobiliaria”. A nivel legal, se define como el número que identifica a cada predio en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
El número de matrícula inmobiliaria es un código alfanumérico o complejo numeral. Este se forma tomando en cuenta el orden en que cada solicitud llegue a cada oficina y la sucesión en que se vaya desarrollando el registro, allí se recopila
La identificación de reconocimiento predial, si aplica en el municipio en concreto. También puede ser una cédula catastral.
Información general sobre el inmueble. Esto es urbano o rural, su número, nombre o dirección, descripción de acuerdo a sus linderos, cabida, datos del acto administrativo y plano donde estén contenidos los linderos, su actualización o modificación y demás elementos de identificación que puedan obtenerse.
Naturaleza jurídica de los actos sometidos a registro. De esta manera, se muestra si se trata de tradición, gravámenes, limitaciones y afectaciones, medidas cautelares, tenencia, falsa tradición, cancelaciones, entre otros, el registro histórico de propietario con sus respectivos soportes jurídicos, desde el momento de su apertura, información que se encuentra contenida en el Certificado de Libertad y Tradición.
¿Qué pasa si un predio o inmueble no cuenta con matrícula inmobiliaria?
Puede presentarse:
- Que el predio que no se haya actualizado en las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos, y se encuentre contenida en los libros de matrículas antiguos, por lo que se requiere efectuar la solicitud actualización de la matrícula con el código alfanumérico, aportando los datos de libro en el cual se encuentra el registro o presentando una fotocopia de la escritura.
- Es común para las constructoras o para los propietarios que quieran desenglobar un predio para la construcción de unidades de vivienda que sólo cuente con una sola matrícula inmobiliaria, sin embargo, una vez se desarrolle el proyecto y se presente la escritura mediante la cual se individualicen las unidades, la Oficina de Registro correspondiente se asigna el número de matrícula de registro, a cada una de ellas.
Como legalizo mi compra?
La transferencia de una vivienda o de una finca, se debe efectuar a través de un contrato que se realiza mediante la escritura pública
¿Qué es la escritura de una propiedad?
La escritura pública es un instrumento notarial que contiene una o más declaraciones de las personas que intervienen en un acto o contrato, emitidas ante el notario que lo complementa con los requisitos legales propios y específicos de cada acto, para su incorporación al protocolo del propio notario y, en su caso, para que pueda inscribirse en los registros públicos correspondientes.
La promesa de compraventa, se convierte en escritura pública cuando se legaliza ante el notario y es firmada por que es firmada por los compradores, la constructora y la entidad que otorga el crédito hipotecario.
Vendedor y comprador deben cumplir dos etapas:
1. En la Notaría: Hacer la escritura pública de venta, en la que se especifiquen, entre otros número de matrícula inmobiliaria, área, los linderos de la vivienda o de la finca y el precio de la compraventa, la tradición del inmueble.
Documentos que se debe presentar ante el Notario
1. Fotocopias de la cédulas de ciudadanía de los otorgantes.
2. Certificado de Tradición y Libertad menor de 30 días
3. Impuesto predial año en curso cancelado
4. Paz y Salvo de Valorización vigente
5. Escritura pública de adquisición.
6. Pay y Salvo de administración de Casa y/o apartamento en propiedad horizontal
5. Estado de cuenta predial de los últimos 5 años
6. Diligenciar datos de los otorgantes
7. Si el vendedor o comprador es una persona jurídica, como una sociedad debe presentarse el documento que acredite su existencia y representación legal. Si participa otro, como un banco, también debe presentar el documento anterior.
Vendedor y comprador deben ser plenamente capaces para hacer el negocio. El notario verificará esa capacidad; si el vendedor es mayor de 70 años de edad aportar certificado médico de lucidez.
- En la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos:
Una vez terminada la primera etapa, o sea la de la escritura pública, el notario entrega copia auténtica a los interesados para llevarla a la esta Oficina, adjunta debe anexar copia simple para la Oficina de Registro y Copia Simple para Catastro (en las Oficinas de Registro que se requiera).
Sin embargo lo anterior, la Superintendencia de Notariado y Registro, viene implementando la Radicación Electrónica (REL), mediante la cual las Notarías que tiene habilitada esta aplicación envían, directamente a las Oficinas de Registro también habilitadas por medio electrónico la respectiva escritura, evitando así el desplazamiento de los ciudadanos a las Oficina de Registro.
Tiempo estimado de Entrega: Si firman al tiempo vendedor y comprador, es de mínimo ocho días hábiles mientras el notario revisa la legalidad del contrato. Si no firman al tiempo, puede superar este plazo.
Solo se hace propietario cuando surta su registro la escritura pública en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos según el municipio que le corresponda. No olvide este requisito.
